Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : fonctionnement, contenu et garanties

Dans quels cas le CCMI est-il obligatoire ?

Le CCMI s’impose dès qu’un professionnel se charge de construire pour vous une maison, ou un bâtiment qui associe habitation et usage professionnel, de deux logements au plus, d’après un plan qu’il vous a proposé ou fait proposer. Il s’impose aussi, sous sa forme sans fourniture de plan, à l’entreprise qui réalise au moins le gros œuvre, la mise hors d’eau et la mise hors d’air d’une maison dont vous apportez les plans.

La loi vise également les montages qui contournent ce cadre. Un professionnel qui fournit le plan puis ne réalise qu’une partie des travaux reste tenu de signer un CCMI : c’est le cas de ceux que la répression des fraudes appelle les faux constructeurs. Scinder ainsi le projet en plusieurs contrats peut priver le maître d’ouvrage de la garantie de livraison et de l’échéancier de paiement encadré.

CCMI avec ou sans fourniture de plan

La différence tient à une question simple : qui établit le plan de votre maison. Les deux formes comportent une garantie de livraison, mais elles ne se préparent pas de la même façon.

Avec fourniture de plan : le constructeur conçoit la maison

Le constructeur vous propose le plan de la maison, qu’il le dessine lui-même ou le fasse dessiner, et le contrat couvre à la fois la conception et la construction. Avec Maisons ARLOGIS, il n’y a pas de catalogue, ce sont vos idées qui sont mises en avant. Le dessinateur part de votre terrain, de votre budget et de votre façon de vivre, et vous pourrez choisir la surface, le nombre de pièce pièces, l’organisation des chambres, la taille de votre salon, le modèle de votre cuisine… Votre maison n’existera nulle part ailleurs et sera un modèle unique réalisé selon vos envies.

Une règle vaut pour tous les constructeurs : lorsque la surface de plancher de la maison dépasse 150 m², le recours à un architecte est obligatoire pour établir le projet déposé au permis de construire.

Sans fourniture de plan : vous apportez vos plans

Vous faites établir les plans par un architecte ou un maître d’œuvre de votre choix, puis vous confiez leur réalisation à un constructeur. Le contrat, obligatoirement écrit, porte alors au moins sur le gros œuvre, la mise hors d’eau et la mise hors d’air, et il comporte lui aussi une garantie de livraison. Si votre prêt ou votre permis de construire ne sont pas encore obtenus, vérifiez que le contrat prévoit les conditions suspensives correspondantes.

CCMI, VEFA, maîtrise d’œuvre, contrat d’entreprise : les différences

Quatre cadres permettent de faire construire une maison neuve. Le CCMI avec fourniture de plan est le seul à réunir, dans un même contrat, la conception, un prix global et une garantie de livraison à prix et délais convenus.

Ce que le contrat doit contenir

Le contenu d’un CCMI est fixé par le Code de la construction et de l’habitation, et un contrat qui omet une mention obligatoire n’est pas conforme. Le contrat désigne le terrain et le titre qui vous permet d’y construire, décrit la maison et ses caractéristiques techniques, mentionne le permis de construire et les autres autorisations, les modalités de financement et les prêts, qu’ils soient déjà obtenus ou attendus sous condition suspensive, la référence de l’assurance dommages-ouvrage et les justificatifs des garanties apportées par le constructeur.

Le plan, la notice descriptive et les annexes du contrat

Le plan de la maison et la notice descriptive sont annexés au contrat, avec une notice d’information qui résume vos droits. La notice descriptive détaille les caractéristiques techniques de la construction et ses équipements, et elle distingue ce qui est compris dans le prix de ce qui ne l’est pas. C’est elle qui fait foi : un équipement qui n’y figure pas n’est pas compris dans le prix, quelle que soit la maison visitée ou la vue 3D présentée. Ne signez pas sans avoir en main le plan, la notice descriptive et la notice d’information.

Le prix global et les travaux que vous vous réservez

Le prix convenu couvre la construction décrite dans la notice, y compris les travaux d’adaptation au sol, notamment ceux que rend nécessaires l’étude géotechnique lorsqu’elle est exigée. Dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose au constructeur de suivre une étude géotechnique de conception ou d’appliquer des dispositions constructives réglementaires : c’est tout l’enjeu de l’étude de sol avant construction. Pour les CCMI conclus depuis le 1er juillet 2026, une nouvelle carte place 55 % du territoire hexagonal dans ces zones, contre 48 % dans celle de 2020.

Ce prix est forfaitaire et définitif, ce qui ne veut pas dire figé : il peut être révisé si le contrat le prévoit, dans les limites fixées par la loi. Certains travaux peuvent aussi rester à votre charge. Le contrat doit alors les décrire, les chiffrer, et vous devez accepter ce coût par une clause écrite de votre main et paraphée. C’est le mécanisme d’une maison Prête à décorer, dont vous réalisez vous-même les finitions de décoration. Ce chiffrage n’entre pas dans le prix convenu, mais il entre dans votre budget, au même titre que le terrain : les autres postes d’un budget de construction de maison sont à prévoir à côté du contrat.

Les conditions suspensives à lever avant l’ouverture du chantier

Le CCMI peut être signé avant que tout soit acquis, sous conditions suspensives. Elles doivent être réalisées dans le délai fixé au contrat, et au plus tard à l’ouverture du chantier :

• l’achat du terrain, ou des droits qui vous permettent d’y construire, si vous bénéficiez d’une promesse de vente ;
• l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives ;
• l’obtention des prêts demandés pour financer la construction ;
• l’obtention de l’assurance dommages-ouvrage ;
• la délivrance de la garantie de livraison.

La date d’ouverture du chantier découle de ce délai. Si l’une d’elles n’est pas réalisée dans ce délai, le contrat est annulé et les sommes versées en dépôt de garantie vous sont restituées sans retenue ni pénalité.

Le délai d’exécution et les pénalités de retard

Le CCMI mentionne aussi la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités dues en cas de retard de livraison. Ces pénalités ne peuvent pas être inférieures à 1/3000 du prix convenu par jour de retard : c’est un minimum légal, le contrat peut prévoir davantage. Pour un prix convenu de 300 000 €, par exemple, ce plancher représente 100 € par jour. Seuls les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits peuvent être retenus comme causes légitimes de retard : une clause qui en ajouterait d’autres pour dispenser le constructeur de ses délais serait sans effet.

Les garanties et assurances prévues par le CCMI

Au sein du réseau Maisons ARLOGIS, tous nos constructeurs signent avec vous un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Celui-ci vous offre de nombreuses garanties :, qui ne commencent pas toutes au même moment. Avant même le chantier, la garantie de remboursement protège les sommes versées à la signature et à l’obtention du permis lorsque le contrat prévoit de tels paiements ; elle prend fin à l’ouverture du chantier.

La garantie de livraison à prix et délais convenus

La garantie de livraison : elle assure la livraison de la maison dans les coûts et délais convenus en cas de défaillance du constructeur. Cette garantie couvre également les pénalités forfaitaires applicables pour les retards de livraison de plus de trente jours dans les cas de défaillance du constructeur.

Concrètement, si le constructeur n’exécute pas les travaux ou les exécute mal, le garant prend en charge les dépassements de prix nécessaires pour achever la maison et désigne, si besoin, l’entreprise qui terminera le chantier. Le contrat peut prévoir une franchise, qui ne peut pas dépasser 5 % du prix convenu. La garantie est délivrée par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance agréés. En CCMI avec fourniture de plan, la banque ne peut pas débloquer les fonds du prêt sans son attestation.

L’assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage : elle protège contre tous les vices de construction menaçant la solidité de la maison ou son habitabilité. Son rôle est d’abord financier : l’assureur paie la réparation de ces désordres sans attendre qu’un tribunal établisse les responsabilités, puis se retourne contre le constructeur. Elle est obligatoire et souscrite au nom du maître d’ouvrage. Dans un projet Maisons ARLOGIS, elle est souscrite pour votre compte, à votre nom, et sa référence figure dans le contrat.

Les garanties après réception : parfait achèvement, biennale et décennale

• La garantie de parfait achèvement : elle assure la réparation d’éventuels défauts constatés jusqu’à un an après la livraison réception, qu’ils aient été signalés lors de la réception ou apparus ensuite.
• La garantie biennale impose au constructeur la réparation ou le remplacement des équipements dissociables de la maison sur une période de deux ans à compter de la réception, c’est-à-dire des éléments qui peuvent être déposés sans abîmer le bâti.
• La garantie décennale assure la réparation d’éventuels dommages survenus sur une période de 10 ans après réception. Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de la maison ou la rendent impropre à sa destination, y compris ceux qui touchent tout équipement indissociable de la maison

De la signature à la remise des clés : rétractation, paiements, réception

Une fois le contrat signé, trois moments engagent votre argent : le délai de réflexion, chaque étape du chantier et la réception.

Le délai de rétractation de dix jours

Après la signature, le constructeur vous notifie le contrat par lettre recommandée avec avis de réception. Vous disposez alors de dix jours pour vous rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre, sans avoir à vous justifier. La rétractation se fait dans la même forme, et les sommes déjà versées vous sont intégralement restituées, sans retenue ni pénalité.

L’échéancier des paiements fixé par la loi

À la signature, le contrat prévoit soit un dépôt de garantie de 3 % du prix au plus, versé sur un compte spécial, soit, si le constructeur justifie d’une garantie de remboursement, un paiement de 5 % au plus à la signature et un autre de 5 % au plus à la délivrance du permis de construire. Les appels de fonds suivent ensuite l’avancement du chantier, dans la limite de plafonds cumulés fixés par l’article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2020 :

• 15 % à l’ouverture du chantier, dépôt de garantie compris ;
• 25 % à l’achèvement des fondations ;
• 40 % à l’achèvement des murs ;
• 60 % à la mise hors d’eau ;
• 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
• 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et des revêtements extérieurs.

Ces pourcentages sont des maximums : un contrat peut appeler moins, jamais plus. Avant chaque échéance, vous avez le droit de visiter le chantier pour vérifier que l’étape facturée est atteinte, une visite qui s’organise avec le conducteur de travaux, pour des raisons de sécurité et d’assurance, sans restreindre ce droit. Une maison à éléments préfabriqués suit un échéancier propre, prévu par un autre article du Code.

La réception, les réserves et le paiement du solde

La réception est l’acte par lequel vous acceptez la maison, avec ou sans réserves. Elle intervient généralement au moment de la remise des clés et fait courir les garanties de parfait achèvement, biennale et décennale. Le solde se règle différemment selon que vous êtes accompagné ou non d’un professionnel ce jour-là.

Si vous réceptionnez seul avec le constructeur, vous disposez de huit jours après la remise des clés pour signaler, par lettre recommandée, des défauts apparents que vous n’auriez pas relevés, et le solde est dû à l’issue de ces huit jours en l’absence de réserve. Si un professionnel vous assiste, il est dû dès la réception lorsqu’aucune réserve n’est formulée. Dans les deux cas, s’il y a des réserves, le solde n’est payé qu’à leur levée, et une somme de 5 % du prix au plus est consignée jusque-là. Pour préparer la réception de votre maison, mieux vaut connaître à l’avance les points à contrôler pièce par pièce.

Les points à vérifier avant de signer un CCMI

Les documents et attestations à contrôler

• un contrat unique pour les travaux confiés au constructeur, les éventuels travaux réservés étant identifiés et chiffrés, et non un contrat de conception suivi de contrats de travaux séparés ;
• l’attestation de garantie de livraison établie par le garant, ou la condition suspensive qui en prévoit la délivrance ;
• l’attestation de garantie de remboursement, si le contrat prévoit des paiements avant l’ouverture du chantier ;
• la référence de l’assurance dommages-ouvrage ;
• le plan, la notice descriptive et la notice d’information ;
• le chiffrage des travaux que vous vous réservez, avec votre mention manuscrite ;
• la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution et le montant des pénalités de retard ;
• le délai maximal de réalisation des conditions suspensives.

Les clauses que la loi interdit dans un CCMI avec fourniture de plan

Le Code de la construction et de l’habitation répute non écrites, c’est-à-dire sans effet, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de :

• vous obliger à donner mandat au constructeur pour rechercher vos prêts, sans mandat exprès qui en précise les conditions ;
• subordonner le remboursement du dépôt de garantie à la justification de plusieurs refus de prêt ;
• admettre comme valable un permis de construire assorti de prescriptions qui modifient substantiellement le projet ;
• décharger le constructeur de son obligation de respecter les délais, en prévoyant d’autres causes légitimes de retard que les intempéries, la force majeure et les cas fortuits ;
• subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix alors que des réserves ont été formulées ;
• vous interdire de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement et avant la réception ;
• vous interdire de constater l’achèvement et la bonne exécution des éléments préfabriqués destinés à votre maison.

Une telle clause est réputée non écrite : elle ne produit aucun effet. Mieux vaut pourtant la faire retirer avant de signer que d’avoir à faire valoir ce caractère ensuite.

La signature du CCMI dans un projet Maisons ARLOGIS

Si vous optez pour la construction de maison individuelle, vous ne serez pas seul dans votre projet, votre constructeur de maison sera là pour vous accompagner et vous aider à trouver un terrain constructible. Cette recherche est gratuite et sans engagement, et elle compte pour le contrat : tant que le terrain n’est pas acquis, son achat figure parmi les conditions suspensives.

Dans un premier temps, un rendez-vous sera fixé afin que vous puissiez rencontrer votre chargé de projet. Celui-ci vous accompagnera le temps de la construction de votre maison individuelle. Dans un deuxième temps, vous rencontrerez le dessinateur afin de lui expliquer votre projet. Il pourra alors concevoir le plan d’une maison réalisable et qui répond à vos attentes. Une fois le plan, la notice descriptive et le prix arrêtés ensemble, le CCMI peut être signé. Il l’est sous conditions suspensives, ce qui permet de le signer avant d’avoir obtenu le permis de construire ou le prêt.

Une fois ces conditions levées, le chantier de construction de maison individuelle, mené par le conducteur de travaux pourra commencer. Si vous souhaitez modifier le projet en cours de route, la demande passe par votre agence et prend la forme d’un avenant au contrat, plutôt que d’un accord direct avec un artisan : une modification non formalisée peut échapper au prix, au délai et aux garanties prévus par le contrat, et ouvrir un litige sur les responsabilités. Une fois finit fini, vient l’étape de la remise des clés, vous pourrez alors emménager dans votre  nouvelle maison.

Avant de vous engager, chaque point de ce contrat peut se relire avec l’agence Maisons ARLOGIS de votre secteur. L’étude de votre projet de construction est gratuite et sans engagement : c’est à ce stade que le plan, la notice descriptive et le prix se construisent autour de votre budget.