Vous souhaitez vous lancer dans un projet de construction mais avez des doutes sur le choix de votre future parcelle ? Voici quelques conseils pour bien choisir son terrain.
Les réglementations d’urbanismes – Le terrain est-il constructible ou non ?
La première chose à faire lorsque l’on recherche un terrain, c’est de vérifier s’il est constructible ou non. C’est le plan local d’urbanisme (PLU) qui définit les zones constructibles de la ville. Il permet donc de savoir s’il est envisageable de bâtir une maison sur un terrain précis et sous quelles conditions (distances, surfaces, matériaux…). Le PLU est disponible à la mairie et le vendeur du terrain est généralement renseigné.
L’environnement immédiat du terrain constructible
L’analyse de l’environnement immédiat d’un terrain et sa situation est indispensable pour faire le bon choix. En effet, ce sont des critères décisifs pour la majorité des futurs propriétaires (tout comme un prix attractif). L’orientation du terrain est importante. L’idéal étant une entrée plutôt au nord ou à l’est de la rue. Ainsi, l’arrière du terrain sera du côté soleil pour le jardin et la terrasse. Dans un second temps, un terrain plat et constructible sur toute sa surface sera favorisé. Un terrain en pente n’est pas un frein à la construction, mais engendre souvent des frais supplémentaires pour les aménagements. Néanmoins, l’inclinaison de la parcelle propose parfois une vue agréable. Il faut savoir qu’il n’y a pas de type de terrain associé à un type de maison. Seule la taille du projet est à prendre en compte.
Construire dans un lotissement ou dans une terrain séparé ?
- Un terrain constructible dans un lotissement : ses avantages ne sont pas négligeables. C’est un terrain dont la nature du sous-sol est garantie par le lotisseur donc le terrain est constructible. Toutes les infrastructures d’eau ou d’électricité sont déjà existantes. Votre terrain est borné : vous savez exactement quelle surface de terrain vous achetez. Cependant, vous devez accepter le règlement du lotissement : celui-ci précise toutes les règles du Plan local d’Urbanisme. Et vous devez tenir compte du cahier des charges (document contractuel qui définit les droits et obligations vis-à-vis des autres propriétaires et du lotisseur : activités autorisées, stationnement, répartition des charges…) qui fixe ces règles. C’est le lotisseur qui vous le fournit et vous explique les contraintes architecturales (cela peut définir par exemple l’implantation de la maison, la couleur du toit ou du crépis, etc…)
- Un terrain constructible hors lotissement : vous avez plus de liberté pour construire votre maison mais vous devez vérifier la constructibilité du terrain, la viabilisation et le bornage sont souvent à faire. Et il y a plus d’inconnues sur la nature du sous-sol, ce qui peut avoir une impact important sur le coût de la construction. Dans tous les cas vous devrez vous tenir aux règles définies par le Plan Local d’Urbanisme.
Les risques naturels et leur impact sur le choix d’un terrain constructible
Avant de choisir un terrain constructible, il est indispensable de se renseigner sur les potentiels risques naturels de la zone. Les plans de prévention informent des contraintes à respecter selon les départements. Les zones à risque sont classées selon la nature du problème : inondation, glissement de terrain, risque chimique… Pour chaque village, les plans de prévention sont accessibles sur internet. L’analyse de ces risques est obligatoire avant le lancement du projet puisqu’ils peuvent impacter la construction. En effet, cette vérification doit être faite avant le dépôt du permis de construire. Prenons le cas d’une zone impactée par le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI). Des altimétries spécifiques seront alors imposées (niveau de RDC par rapport au niveau du sol par exemple).
Les nuisances liées à l’environnement du terrain constructible
À certains moments de la journée, le terrain peut être exposé à de potentielles nuisances. Que ce soient des bruits, des odeurs ou encore de la pollution, il est important de les identifier avant l’achat. Ces nuisances ne sont pas forcément perceptibles à la première visite. Il ne faut pas hésiter à venir plusieurs fois et si possible à des heures différentes.
La nature du sol et du sous-seul
Grâce au CCMI (contrat de construction de maison individuelle), le prix est fixé quelle que soit la nature du sol. Les futurs propriétaires n’ont donc pas à s’en soucier. Ce sont les constructeurs qui analysent la nature du sol et sous-sol et s’adaptent en fonction. Ils peuvent procéder si besoin à une étude de sol. Leurs expertises et analyses permettent ensuite de démarrer la construction en toute sécurité.
Les travaux de viabilisation d’un terrain constructible
Quand on achète un terrain, il est important de vérifier la viabilisation. En effet, les terrains viabilisés sont déjà raccordés au différents réseaux d’eau, d’électricité, de gaz ou d’assainissement. Ils sont donc plus chers à l’achat. Pour les autres, il faudra envisager les travaux pendant la construction ainsi que le coût supplémentaire. Ce n’est généralement pas un frein pour les futurs propriétaires, car le prix varie en fonction.
Les distances à respecter
Certaines communes se voient appliquer des règlements plus restrictifs que d’autres (notamment en ce qui concerne les implantations par rapport aux limites). Il faut en effet respecter les limites et les distances en fonction de la taille du terrain, surtout s’il est petit. Outre les règles à respecter, la notion de distance peut être intéressante en termes de qualité de vie. Un terrain proche de potentielles nuisances s’avère rédhibitoire pour certains. La proximité des commerces peut également être prise en compte.
Le prix d’un terrain constructible
En réalité, le prix du terrain reste parmi les premiers critères analysés par les clients. Celui-ci dépendra évidemment de la surface du terrain, de la commune et de son emplacement dans la commune. Proche des grandes villes le prix sera plus élever, est t-il alors plus rentable d’ acheter ou faire construire une maison ? Il faut savoir qu’un terrain viabilisé coûte plus cher qu’un terrain non viabilisé (sur lequel il faudra envisager l’intervention). En fonction des communes, les taxes de viabilisation et de branchement peuvent varier. Mais cette variation dépend plus de la commune que du terrain.